27城二手房价格跌回一年前:环京城市下滑明显

  作者: 林小昭

  当前,楼市热度不减,地方调控不断。但同时,区域之间的分化也十分明显,包括天津、石家庄、济南、郑州等地房价均出现明显下行。

  由于一手房价格受限价、限售、结构性等因素影响,相比之下,二手房市场更能反映各地房价变化的实际情况。根据国家统计局公布的“2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”,70个城市中有27个城市8月的二手房价格同比下滑。

  27城房价跌回一年前

  数据显示,8月,二线城市中的环京地区的几个重点城市以及山东、河南的几个中心城市下滑明显。其中,天津二手房价格环比上月下跌0.8%,同比下跌了4.5%;石家庄环比下跌0.4%,同比下跌3%;济南环比下跌0.5%,同比下跌了2.9%;郑州环比下跌0.1%,同比下跌4.4%;此外,太原和青岛虽然二手房环比上涨,但同比也出现下跌。

  58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经记者分析,北方不少城市的确今年以来二手房房价出现了不同程度下降。从58安居客线上的数据来看,天津和石家庄自2018年起经历了一波房价下行的小趋势。从二手房挂牌价格(均价)来看,这一趋势表现得尤为明显。

  近日,河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开。针对“房企打折促销”话题,大家观点普遍一致——降价促销对于整个行业发展弊大于利。

  不过,是否降价最终还是市场说了算。根据当地媒体报道,进入9月,郑州房企促销战已打响,有的楼盘房价比三年前还低,零首付、低首付、精装改毛坯暗降动作频频。其中,在高新区某大盘,目前优惠后精装修价格约13500元/㎡,2016年11月首开均价为14500元/㎡,可见价格比三年前还低,降了1000元/㎡。

  张波说,今年以来区域的分化主要是不同城市的供求关系所导致。不少城市的二手房房价下行趋势从2018年就已经开始出现苗头,主要原因包括前期房价上涨,调控后导致部分城市的改善型需求被明显压制,房地产开发投资过于集中导致供应量长期处于高位等。

  以天津为例,张波分析,天津的楼市热度下跌可以追溯到2017年3月出台的调控政策,而真正导致楼市降温的是供求关系逐步失衡,尤其是近两年人口流入的增长速度赶不上市场供给增长。2018年和2019年,天津人口净流入分别是2.73万、2.23万,同时从天津近两年房地产投资来看,2018年天津房地产完成房地产开发投资额2424.49亿元,同比增长8.6%,2019年完成房地产开发投资2727.82亿元,增长12.5%。因此,天津新房供大于求背景下,二手房市场趋冷也实属正常。

  石家庄的走势也颇为相似。张波分析,2017年3月、9月分别出台了两次调控之后,石家庄楼市开始渐渐回归理性,2018年4月的人才落户政策为新房增加了部分热度,但最终房价还是逐步趋于下行。

  区域分化明显

  相比环京区域、中原、山东等地,长三角、珠三角的几个主要城市如杭州、宁波、深圳、广州等城市,近年来人口流入较快,去年以来这些区域整体楼市热度也比较高。

  中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析,楼市经历了2016年、2017年的普涨后,去年以来,区域之间的分化十分明显。这种分化的背后,本质上还是产业与人口的变化。长三角、珠三角等发达地区近年来高新产业(168.040, 10.04, 6.35%)、新兴产业发展十分突出,人口流入较快,整体经济活力高。

  以科创板为例,开闸一年多来,上市企业主要集中在北京、上海、深圳、苏州、杭州、广州等几个重点城市。数据显示,截至7月23日,科创板共有上市公司140家,近八成分布于江苏(29家)、北京(25家)、广东(22家)、上海(20家)、浙江(11家)这五大经济最耀眼的地区。

  厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经记者分析,近年来随着我国经济进入到新常态,2013年以前较为赚钱的传统产业出现饱和,面临着市场发展瓶颈,而新兴产业、高新产业产品的需求比较大,因此这些产业发展更为突出的地方,集聚的人才、人口也会更多。

  丁长发说,高新产业、新兴产业一般需要高端人才,他们的收入比较高,而且新兴产业集聚的主要是年轻人。如今,购房的主体正是年轻人,因此新兴产业发达的北京、长三角、珠三角等地,楼市购买力也更强。

  东北这个小城跌去近一成

  华北之外,西南贵州、四川以及中部两湖的多个城市二手房同比也出现下滑。

  张波分析,中西部区域的房价变动特点非常明显,省会城市的热度普遍较高,8月环比房价都不同程度出现上涨,而省内的三四线城市则呈现涨跌互现的格局。省会城市的上涨主要受市场热度影响,而省内其他房价下跌城市则大都是受供求关系影响,一方面部分城市的市场供应量持续保持一定高位,另一方面购房需求却没有明显增加,在影响新房成交的同时对二手房市场也产生了一定压力。

  区域的分化还体现在第一经济大省广东。

  在广东,珠三角地区的深圳、广州、惠州8月都出现明显房价上涨,而粤西的湛江二手房同比下跌了4.2%,韶关下跌了2.5%。这种分化与广东经济发展的区域差异有很大关联。

  广东省统计局的分析报告显示,近年来,尽管广东东西两翼重点打造生物医药、绿色石化等产业集群,北部生态发展区加快推动传统产业转型升级,中高端产业实现较快发展,但与珠三角核心区相比仍存在较大差距。2019年,东西两翼和北部生态发展区先进制造业增加值合计占规模以上工业比重为38.1%,比珠三角核心区低21.1个百分点。

  在27座城市中,下跌幅度最大的是黑龙江省的牡丹江。数据显示,8月牡丹江二手房环比下跌了1.6%,同比下跌了9.3%,下跌幅度近一成。

  牡丹江也是当前东北收缩型城市的一个典型案例。吉林大学东北亚研究院教授衣保中对第一财经记者分析,东北的产业发展较弱,人口外流,因此房地产也没有人口和城市化做支撑。尤其是东北的大多数中小城市没有多少刚性需求。

 

  黑龙江省统计局今年7月底发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示,由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高,缺少能牵动全市经济发展的大项目,导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”、“00后”成为流出人口的主力军,比重达27.1%。

  (原标题:躺赢的深圳土著:人均12套房,半个月收租80万)

  8月26日,深圳市统计局公布了《深圳统计年鉴—2019》,其中深圳的人均住房数据,让不少人直呼:老铁,扎心!

  数据显示,深圳住房总数已增加到1082万套,平均下来每户有1.13套,人均住房面积27平方米。其中,1877个城中村居住单元散布在深圳的各个位置,为外来打工者提供了价格合理的临时住所。

  根据数据可推测,深圳原住民数量约为41万人。而根据官方统计数据,深圳共有507万套小产权房,由此得出原住民人均12套房的“夸张”结论。

  让我们回到20年前,大家还记得深圳各区的房价是多少吗?2000年,那会儿的深圳房地产只分四个板块,罗湖、福田、南山和布吉,二手房市场更是只分为罗湖,和罗湖以外的地区。云景豪园打着“罗湖香港就一步就到”的广告,罗湖人倒是没啥反应,香港人激动了,一下子就把口岸房价拉到8、9千,等着内地人接盘。

  从罗湖圈转到福田,那时福田刚度过十周岁的生日,正在大量拍地,建设搞得红红火火,其纪念特刊中也写道:“以房地产为拉动经济的龙头。” 福田的年轻人多,小户型也多,“别让年轻的心流浪在城市边缘”,可以从20年前用到现在。

  福田的下一站是南山新区,当时很少有人对新区有概念,南山还要以“滨河大道通车,沿线物业怒涨10%”为噱头,来吸引置业者。华侨城和后海主要负责改善,精准定位“二次置业者的首选”,5200元/平的浪琴屿花园之于新区的定位来说并不便宜,所以很多豪宅的初始价其实不低,涨幅也没有想象中的高。

  当时一套房的首付大概是15万,夫妻二人各一辆奥拓大概就是这个价,然而今天,五辆奥迪TT都凑不到深圳的一套首付。特区40周年,深圳经历太多太多,无论是人口、经济还是城市面貌,都超乎我们预估的成长。

  视线回到2020,现在的深圳,上千万套的房子到底够不够住?根据研究显示,可以看到这1082万套房子和住房人群的分布情况。

  在深圳,共有507万套城中村房、189万套商品住宅、183万套工业宿舍、97万套公寓、55万套单位自建房以及51万套保障房。

  拥有3套及以上商品房的有5.3万人,占深圳人口的0.24%;拥有2套商品房的有15.3万人,占0.7%;拥有1套商品房的有143.5万人,占6.5%;拥有保障房的约有100万人,占4.5%,而有82万人购买了公寓,占了3.7%;有小产权房、单位自建房或者没有房子的则占了大部分的84%,约1850万人。

  你被多少人打败了?通过这组扎心的数据,很容易找到自己在整个深圳处于的位置:

  第一层:如果你有三套及以上的房,你就打败了99.8%的深圳人;

  这样的朋友请介绍给我!当不了0.2%,那就当0.2%的朋友!

  第二层:如果你有2套房,你就打败了99.1%的深圳人;

  一套自己住,一套出租,生活很美

  第三层:如果你有1套房,你就打败了92.6%的深圳人;

  一套房,多少人奋斗的目标

  第四层:住房里的保障房也能卖;

  早些年,有一部分保障房是可售的人才房,这批分到的人真的赚大了

  第五层:冰与火的公寓;

  82万人买的公寓,买的好就是深圳湾一号,买不好就是“深高南”维权了

  第六层:工业宿舍;

  这种需要公司购买,价值不太大

  第七层:小产权里的城中村;

  深圳的城中村住着一批又一批的小白领,其中99%的房都是小产权

  第八层:小产权里的土著们;

  城中村村民出生在“罗马”,只需穿人字拖白背心,已然是这个时代的“贵族”,人生除了收租好像没了更大的乐趣

  从第一层到第八层,看似第一层的那0.2%在金字塔尖,然而其实真正的大佬还是在第八层的深圳本地土著们。

  一线城市高楼大厦霓虹闪烁的背后,是破败脏乱的城中村,这赛博朋克一般的场景正在深圳上演。

  都说来了就是“深圳人”,但真正的本土深圳人,谁不是坐拥几栋楼,拿着高过白领的租金,有空卖卖价格永远不变的烧鸭饭,或许这就是朱一旦说的“有钱人的生活,就是这么的朴实无华,且枯燥。”

  而我们,作为外来的打工者,一方面积极工作,希望能通过努力,在此生根。另一方面,又因为高额的房价,租住在又破又小的城中村中,为土著们提供着源源不断的金钱,进一步拉大贫富差距。

 

  这也是大部分“新深圳人”所面对的魔幻现实。

原标题:热点城市楼市调控接连出“重拳”

  进入9月,意味着楼市传统的“金九银十”的到来。不过,最近传来的却是多地不断收紧楼市调控的消息。

  9月4日,杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。另外,东莞也在前期“7·25”新政的基础上加强细则管理,尤其对限购人群、限售年限更加明确。无锡也出台楼市政策,包括限制离异家庭购房套数,提高二套房首付比例等。

  9月6日,收紧楼市调控的路上,又多了一个城市。沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布关于《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》,提出严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定,第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

  梳理各地升级的楼市调控措施发现,指向其实都很明确:主要就是为了打击炒房。

  其中,杭州楼市新政打击通过假离婚获取购房资格的行为,东莞调控细则具体涉及二手商品住房在途交易认定、商品住房限购政策、商品住房限制转让政策等多个方面,加大了炒房的难度。对于个人购房者来说,若是房屋持有不足5年,那么在房屋交易的时候就需要交付较大额度的增值税,此举有助于打击各类“快进快出”的购房行为。

  据不完全统计,自今年7月开始,全国已有近10个城市收紧楼市调控,背后既是因为这些城市过去一段时间的市场高烧不退,似乎也在预防“金九银十”出现市场进一步过热情况。那么,在多地收紧调控的情况下,楼市的“金九银十”还有希望吗?

  早在7月中旬就推出被称为“史上最严”楼市调控新政的深圳,新房成为了近期市场的主角。近段时间,超过10个新房项目轮番上场,也在一定程度上看出开发商在积极迎接“金九银十”。

  贝壳研究院数据显示,今年8月受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%,环比下滑14.5%。从政策趋势来看,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,在近来住建部、央行等部门不断强调“房住不炒”和“三稳”的背景下,预计接下来各地将时刻绷紧房地产调控这根弦,对于房价上涨过快的城市,会采取比较果断和严厉的措施。(吴家明)